Як формувати масиви земель сільськогосподарського призначення і яка доля чекає на землі колективної власності?

Для вирішення поставлених питань 14 березня 2019 року на факультеті землевпорядкування НУБіП України, за підтримки ВГО «Асоціація фахівців землеустрою України» та Асоціації «Земельна спілка України», відбувся Всеукраїнський науково-практичний семінар «Перспективи формування масивів земель сільськогосподарського призначення та управління землями колективної власності». Приводом для його проведення став прийнятий нещодавно Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні» (далі - Закон).

З вітальним словом до учасників семінару звернувся декан факультету землевпорядкування Тарас Євсюков, який наголосив, що тему для обговорення обрано недаремно, адже вже більш ніж чверть століття триває земельна реформа і як відомо будь які реформування мають дві строни медалі. Тож мова сьогодні йтиме про другу, яка віддзеркалює прорахунки і недоліки як самої реформи так і її наслідків.

Голова ГО «Асоціація фахівців землеустрою України» Анатолій Полтавець привітав усіх учасників семінару з професійним святом і підкреслив, що тема надзвичайно актуальна, оскільки після вступу в дію вищезаначеного Закону виникли питання щодо механізму передачі земель колишньої колективної власності у власність територіальних громад, оформлення права користування земельними ділянками під проектними польовими дорогами, полезахисними лісосмугами, правового регулювання обміну (міни) земельних ділянок в масиві земель сільськогосподарського призначення та багато інших.

Президент Асоціації «Земельна спілка України» Андрій Кошиль наголосив на актуальності теми заходу, адже процес консолідації земель сільськогосподарського призначення є необхідним для здійснення ефективного землеустрою.

Першим до слова запросили одного з розробників вищезгаданого Закону, помічника-консультанта голови підкомітету з питань земельних відносин Комітету Верховної Ради України з питань аграрної політики та земельних відносин, Сергія Біленка. Сергій Борисович передав учасникам семінару вітання від Народного депутата України Олега Кулініча та подякував колективу університету і факультету за активну позицію як у підготовці нормотворчих документів так і системному висвітленні на круглих столах актуальних питань у сфері земельних відносин. Відеотрансляції, продовжив експерт, переглядають фахівці як у Верховній Раді так і Держгеокадастрі не кажучи вже про тисячні перегляди користувачів мережі Facebook. Експерт наголосив, що причинами прийняття цього закону були: нез’ясована правова доля земель, які залишились у колективній власності колективних сільськогосподарських підприємств після проведення у них розпаювання земель (загалом по Україні це близько 1,5 млн га (землі під будівлями, спорудами, проектні дороги між земельними паями, полезахисні лісосмуги, землі під водними об'єктами та гідроспорудами, інші несільськогосподарські землі, «недопайована» рілля); відсутність у орендарів земельних ділянок інструментів для подолання проблем черезсмужжя («шахматки») у масивах земель сільськогосподарського призначення, що не тільки ускладнювало господарську діяльність, але й робило майже кожного орендаря винним у самовільному зайнятті земельних ділянок. Далі він зупинився на проблемах визначення поняття «масив земель сільськогосподарського призначення» та порядку використання земель у масиві земель сільськогосподарського призначення. Потім докладно розяснив основні положеня Закону, а саме: визначення порядку проведення інвентаризації масиву земель сільськоосподарського призначення, передачі до комунальної власності на земельні ділянки колишньої колективної власності, оформлення права користування земельними ділянками під проектними польовими дорогами, полезахисними лісосмугами, порядку консолідації земель сільськогосподарського призначення, зміни у правовому регулюванні користування невитребуваними (нерозподіленими) земельними ділянками.

В Законі визначено:

− можливість використання усіх земель масиву для ведення товарного сільськогосподарського виробництва без зміни цільового призначення;
− міна земельних ділянок в межах масиву дозволяється лише щодо рівноцінних земельних ділянок;
− можливість передачі земельних ділянок в суборенду без згоди орендодавців;
− можливість вирішення проблеми черезсмужжя («шахматки») для суб’єкта прав на земельні ділянки, що займають 75% масиву, у примусовому порядку;
− передача в користування земель під польовими дорогами виключно за умови безоплатного доступу усіх землевласників та землекористувачів до своїх земельних ділянок для використання їх за цільовим призначенням;
− можливість використання земель польових доріг в якості ріллі;
− можливість оренди полезахисних лісосмуг в оренду за умови забезпечення виконання ними функції лісотехічної меліорації;
− можливість зміни меж земельних ділянок відповідно до майбутнього закону про консолідацію земель.

Крім того, мова йшла і про інші новації Закону, а саме:

- передачу сільським, селищним, міським радам повноважень щодо:

передачу в оренду землі колективної власності до державної реєстрації права власності на них;

- затвердження:

технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок за межами населених пунктів;

технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації масивів земель комунальної, колективної та приватної власності;

проектів землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) за межами населених пунктів;

- чітке закріплення права користувачів земельними ділянками на правах постійного користування, оренди, емфітевзису, суперфіціюнадавати земельні ділянки в користування на праві земельного сервітуту. Строк дії такого земельного сервітуту не може бути більшим за строк, на який така земельна ділянка передана у користування;

- заборона обміну (міни) «підмораторними» земельними ділянками, які не є рівноцінними

- встановлення максимального строку емфітевзису у 50 років.

Віктор Кобилянський, директор ТОВ «Центр земельного права», в своїй доповіді акцентував увагу на проблемних питаннях Закону. Це стосується формування/визначення масивів сільськогосподарських земель: землевпорядного та кадастрових аспектів; обміну земельними ділянками чи правами на них при застосуванні емфітевзису; міни земельних ділянок державної чи комунальної власності; примусового обміну; доведення факту перешкод у раціональному використанні земельних ділянок; припинення діяльності КСП; долі земель існуючих КСП; допаювання: участь у зборах власників земельних часток (паїв); створення нових невитребуваних паїв та відумерлої спадщини. Експерт зазначив, що Закон потребує внесення окремих змін.

Сергій Кубах, експерт з питань управління земельними ресурсами проекту USAID «Підтримка аграрного і сільського розвитку», вважає прийняття Закону значним проривом на шляху до відкриття ринку земель. Разом з тим, є питання щодо реалізації його окремих положень. Він ще раз акцентував увагу на тому, що є проблема з визначенням поняття «масиву земель сільськогосподарського призначення», і як наслідок виникає проблема у формуванні масивів земель сільськогосподарського призначення. Також Закон не в повній мірі вирішує пробему вкраплених контурів. Екперт наголосив, що практика застосування норм Закону повинна бути єдиною.

Головний юридичний радник проекту USAID «Підтримка аграрного і сільського розвитку», Павло Кулинич звернув увагу присутніх на те, що земельний масив виникає в момент його юридичної появи, тобто з моментку внесення в Державний земельний кадастр. Крім того, він намагався знати відповіді на питання: «хто повинен займатися формуванням масивів земель?» і «чи достатньо мотивів для формування масивів земель?».

До дискусії долучилися Павло Урсуляк - начальник земельно-картографічного відділу«Укрпромінвест-Агро», Віктор Леонець - директорТОВ «ЗКК «ЗЕМПРОІНФОРМ», Сергій Григор’єв - директор ПП «Гео-кадастровий центр», Андрій Попов, доцент кафедри управління земельнимиресурсами та кадастру ХНАУ ім. В.В. Докучаєва, Ірина Діденко - керівник напрямку «Розвиток земельних відносин» ГС «Аграрний союз України», від виробничників Сергій Галас, Роман Леонов, Василь Сорокін, Алла Хоменко та інші.

Учасників заходу цікавили питання щодо використання земельних ділянок під лісосмугами та іншими захисними насадженнями, правового статусу земель під польовими дорогами, «сірої оренди» та інші. На всі поставлені питання експертами було надано фахові відповіді та роз'яснення.

Нагадуємо, що трансляцію семінару можна переглянути на сторінці ВГО «Асоціація фахівців землеустрою України» у соціальній мережі Facebook .

Людмила Гунько,

доцент кафедри землевпорядного проектування