Поєднання земельної ділянки та будівель у єдиний об’єкт нерухомості: юридичні та технічні проблеми, європейський досвід, реалізація спільної власності

14 червня 2018 року

     Саме під такою назвою відбувся Всеукраїнський науково-виробничий семінар на факультеті землевпорядкування. Він став завершальним семінаром циклу заходів, які заплановані на факультеті землевпорядкування у рамках програми «Голосіївська ініціатива 2020» у першому півріччі 2018 року. Традиційно, співорганізаторами виступили ГО «Земельна спілка України» та ВГО «Асоціація фахівців землеустрою України». 

     Відкрив захід декан факультету землевпорядкування Тарас Євсюков, який привітав учасників семінару і представив експертів.

    До участі у ньому долучилися представники комітетів Верховної Ради України з питань аграрних та земельних відносин, з питань будівництва, містобудування та житлово-комунального господарства, а також голова Асоціації «Укртехінвентаризація».
      В чому проблемність піднятого питання на семінарі озвучив очільник ВГО «АФЗУ» Анатолій Полтавець.

     Першим до слова запросили Юрія Манцевича, головного наукового співробітника Інституту законодавства ВРУ, консультанта комітету ВРУ з питань будівництва, містобудування і ЖКГ. Він до рогляду учасників представив наукову доповідь на тему: «Методологічні підходи до оцінки єдиного комплексу нерухомості», визначивши низку найгостріших питань, а саме:

  • площа будівель і споруд при оподаткуванні для житла мають мінімальні пороги, а для комерційних споруд таких порогів немає;
  • земельні ділянки при нормативній оцінці мають різні підходи до встановлення бази (рентного доходу – жорсткий нормований (за межами населених пунктів) та розрахунковий (в населених пунктах));
  • існує ризик подвійного врахування місцярозташування об’єкта оцінки при роздільній експертній оцінці землі та будівель і споруд;
  • обсяги пільг громадянам і виробничим об’єктам роблять систему оподаткування неефективною;
  • використання різних підходів до оцінки різних об’єктів при реалізації фіскальних операцій: мита, втрат, вилучення тощо.

     Експерт зазначив, що найбільшим недоліком застосування експертної оцінки як бази для оподаткування нерухомості в умовах перехідної економіки є її непередбачуваність.
     При різких коливаннях цін на нерухомість прогнозувати місцеві бюджети стане практично неможливо, адже Податковий кодекс містить достатньо довготривалі процедури формування, розгляду і затвердження бюджету. Масова оцінка менш чутлива до різких змін ринкової ситуації, але вона і менш гнучка. Тобто, при різкому зростанні цін на нерухомість платники податків будуть недоплачувати податки, а при падінні цін – переплачувати.

     Завідувач кафедри землевпорядного проектування Андрій Мартин висловив своє бачення проблеми, чому в Україні будівлі та споруди «відірвані» від землі? Науковець зазначив, що на сьогодні існує багато проблем в цьому питанні, оскільки приватизація підприємств, квартир, будівель та споруд розпочалася швидше, аніж масова приватизація земель. Також за реєстрацію прав на земельні ділянки та споруди/будівлі історично відповідали різні відомства, а процедури оформлення земельних ділянок у власність чи користування є занадто ускладненими, забюрократизовані та супроводжуються корупцією. Аби отримати у приватну власність земельну ділянку, на якій розташована будівля або споруда, власник має придбати її за ринковою вартістю. Спроби формування земельних ділянок «для обслуговування» будівель та споруд в умовах щільної міської забудови часто стають джерелом конфліктів. Важливу роль відіграє й та особливість, що після оформлення прав власності або користування земельною ділянкою виникають податкові зобов'язання щодо плати за землю, і, навіть не оформивши права власності або користування земельною ділянкою, власник не втрачає прав користуватися будівлею або спорудою. Закликав органи влади припинити «боротися» за право адмініструвати кадастрову систему і, натомість, інтегрувати наявні бази даних в єдину. За для цього має бути рішення вищого політичного керівництва країни щодо «примусового» створення єдиного кадастру нерухомості.

     Сергій Біленко, член ради Асоціації «Земельна спілка України», свою доповідь розпочав з історичних витоків законодавчого врегулювання питання реєстрації будівель і земельної ділянки. Зазначив, що навіть правова база часто змінювалася: то право власності на земельну ділянку автоматично переходило власнику будинку, в інший час законодавство містило поняття «може переходити». Багато неврегульованих питань і до оренди земельної ділянки для будівництва житлового будинку. Особливо до недобудов, які розташовуються на земельних ділянках, термін оренди яких спливає. Це все веде до корупційних схем. Навів багато прикладів, де власник будівлі одна особа, а земельної ділянки – інша. Торкнувся питання ОСББ щодо управління земельною ділянкою під будинком, власники яких створили це об’єднання.

    Світлана Каліщук, голова Асоціації «Укртехінвентаризація», висловила свою точку зору з цього приводу. Землевпорядники і містобудівники давно повинні працювати разом. Щоб у власників нерухомого майна, а це і будинок і земельна ділянка, не виникало багато питань до інженерів, які проводять інвентаризацію об’єктів завершеного будівництва, зокрема житлових і нежитлових. Також є багато питань до оподаткування господарських будівель і споруд, які на присадибних ділянках не інвентаризуються власне як нерухомість. Підтримала пропозицію Андрія Мартина щодо створення єдиного кадастру нерухомості. Але, зазначила, ми не маємо законодавчої бази щодо технічної інвентаризації.

     Олег Пілат, експерт Офісу ефективного регулювання BRDO, висвітлив пропозиції щодо проведення робіт з оцифрування та внесення до земельного кадастру відомостей про 3 млн. сформованих земельних ділянок; створення електронної системи для галузі технічної інвентаризації нерухомості.
     В учасників конференції виникло багато запитань до пропозицій Олега Пілата стосовно їхзаконодавчого врегулювання, фінансування, а також щодо визначення відповідальних осіб за реалізацію цих робіт.

     Свою думку з цього приводу висловив і Петро Жолкевський, член ради Асоціації «Земельна спілка України».
     До дискусії долучилося ряд виробничників та науковців.

     Традиційно, онлайн трансляція Всукраїнського круглого столу велася в мережі Фейсбук.

Наталія Мединська,
доцент кафедри земельного кадастру

Захисти дисертаційРегіональні навчальні заклади (синій)Набір на навчання (синій)_2015