Як пандемія COVID-19 вплинула на ринок нерухомості в Україні та Польщі?

     На це питання 18 листопада 2020 року намагалися дати відповідь провідні українські та польські експерти-оцінювачі, вчені, представники саморегулівних організацій з питань оцінки земель та нерухомості, керівники великих оціночних компаній. З використанням хмарного сервісу Webex учасники обговорили проблеми оцінювання нерухомості в умовах нестійких ринків, зумовлених пандемією коронавірусної хвороби. Більше 40 учасників з Калішу та Києва, Вроцлава та Львову, Ольштина та Одеси, Бидгоща та інших міст об'єднав україно-польський круглий стіл "Оцінка нерухомості в умовах нестійких ринків".

     Це вже не перший спільних захід, що організовує факультет землевпорядкування НУБіП України з польськими колегами. Модераторами семінару виступили декан факультету Тарас Євсюков і професор Вроцлавського університету наук про життя Ольгерд Кемпа. Співорганізаторами – ВГО «Асоціація фахівців землеустрою України» (голова Анатолій Полтавець) та ГО «Земельна спілка України» (президент Андрій Кошиль). У своєму вітальному слові Тарас Євсюков, зазначив, що пандемія COVID-19 та викликані карантином економічні наслідки вочевидь призвели до змін на ринку нерухомості. Тому й пропонується на зустрічі обговорити ряд найгостріших питань. Потому він надав слово професору Ольгерду Кемпі. Польський колега у своєму виступі зазначив, що спільними для оцінювачів двох країн є організаційні проблеми оцінки нерухомості в умовах пандемії COVID-19.

     Під час зустрічі п'ять головних питань для обговорення були: 1) взаємодія оцінювачів з клієнтом, його консультантами, аудиторами і кредиторами; 2) обмеження у використанні методів оцінки нерухомості; 3) короткостроковий та довгостроковий вплив пандемії COVID-19 на ринки нерухомості; 4) оцінка нерухомості для цілей кредитування, страхування, відшкодування збитку і банкрутства; 5) проблеми професійної підготовки оцінювачів в умовах карантинних обмежень.

     Першим тримав слово завідувач кафедри землевпорядного проектування НУБіП України Андрій Мартин, який відмітив основні проблеми функціонування ринків нерухомості в Україні: загальні економічні (кількість угод скоротилася на третину, об’єм ринкових послуг зменшується), доступ до інформації про ринкове середовище, угоди та просторове планування, які важливі для проведення оцінки. Сподіваємось, що з 1 січня 2021 року вирішити останню проблему допоможе Закон України «Про національну інфраструктуру геопросторових даних», який забезпечить міжгалузеву інтеграцію геопросторових даних та даних кадастрів, зокрема доступ оцінювачам нерухомого майна до відповідної інформації. Крім того, з 18 липня 2020 року Міністерство юстиції України почало реєструвати відомості про ціну об’єктів нерухомості під час транзакцій, які згодом можна буде використовувати під час об’єктів нерухомого майна. Також планується затвердити нову Методику нормативної грошової оцінки земель, завдяки чому оцінювачі матимуть нові замовлення від ОТГ.

     Наступною виступаючою була доктор Ізабелла Рашка з Університету прикладних наук в Каліші (Польща). Вона зазначила, що в Польщі наразі близько 7 тисяч оцінювачів. Потому експерт окреслила основні проблеми з якими оцінювачі стикнулися під час роботи з клієнтами та державними організаціями протягом березня-листопада 2020 року:

• який обрати формат співпраці з клієнтом в домашніх умовах;
• складнощі у доступу до документів;
• труднощі для обстеження об’єкту;
• складнощі доступу до офіційних документів.

     Через карантинні обмеження, польські оцінювачі не роблять виїзди на об'єкти оцінки і не мають можливості проводити їхнє обстеження. Вихід із ситуації – це лише можливість отримати фото від клієнта, що є доволі ризикованою справою, або ж виконувати огляд обєкту дистанційно – за допомогою дронів. Отримання офіційних документів наразі здійснюється через сайти відомств в електронному вигляді.
    В Польщі на сьогоднішній день ціни на нерухомість не впали. Нове будівництво не розпочинається, тому у великих містах існує дефіцит житла. Також, експерт зазначила, що з початку пандемії нові інвестиції в житло впали на 15%.
   На вторинному ринку житла спостерігається зменшення обігу на 60%, разом з тим власники нерухомого майна не знижують ціну. Найбільшим попитом в Польщі користуються будинки в передмісті із земельними ділянками. Тут ціни навіть виросли.
     Вартість оренди нерухомості також знизилася. Оскільки відбувся відтік найманих працівників і студентів з великих міст та зменшився обсяг туристів. Щодо комерційної нерухомості, то потрібно відзначити, що тут спостерігається закриття брендових магазинів роздрібної торгівлі та великих офісів, фітнес-центрів. Готелі працюють лише на 20% від можливої здачі житла. Разом з тим, добре працюють логістичні центри. Користуються попитом ділянки під забудову за містом, оскільки податок на ці земельні ділянки значно менший.
     Доктор Цезарій Ковальчик із Вармінсько-Мазурського університету, що знаходиться у польському місті Ольштин доповнив виступ колеги та зазначив, що на ситуацію на ринку нерухомості також впливають і демографічні процеси, міграція молоді до великих міст.
    Професор Ольгерд Кемпа із Вроцлавського університету наук про життя, додав, що вимоги до професійної підготовки оцінювачів в умовах карантинових обмежень не змінилися. Як і раніше, щороку оцінювача повинен пройти курси підвищення кваліфікації обсягом 24 години. Такі навчання наразі проходить онлайн, а більшість державних іспитів було скасовано. Із запланованих 10, державна комісія провела лише 3.

     У своєму виступі заслужений експерт-оцінювач Українського товариства оцінювачів, член-кореспондент (FRICS) Британського Королівського інституту сертифікованих фахівців з нерухомості RICS, член Міжнародної федерації нерухомості FIABCI Україна та Європейської групи асоціацій оцінювачів (TEGoVA) Володимир Шалаєв зазначив, що в Україні схожа ситуація з «процвітанням» логістичних центрів. Щодо первинного ринку нерухомості, то в порівнянні з періодом до пандемії він виріс на 10%, це пов’язано з тим, що покупці новобудови розцінюють як грошові інвестиції, тому на сьогоднішній день багато квартир у нових будинках пустують. Також будинки із земельними ділянками в передмісті виросли в ціні до 10-15%. Елітне житло також відчутно зросло в ціні. Поряд з цим, через надомну роботу вивільняються площі під оренду, а загалом оренда плата на офісні приміщення знизилася в окремих випадках до 20%.

     Далі до обговорення приєднався заступник директора з наукової роботи ДП УДНДІПМ «Діпромісто» Юрій Палеха. Він наголосив на тому, що в Україні почався процес зближення містобудівного та земельного законодавства, кінцевою метою якого є створення передумов для єдиної та простої системи планування. Важливим документом для вирішення цієї проблеми має стати Класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок, видів функціонального призначення територій та співвідношення між ними, а також правила його застосування з визначенням категорій земель та видів цільового призначення земельних ділянок, які можуть встановлюватися в межах відповідної функціональної зони. Зазначені класифікатор та правила будуть використовуватися для ведення Державного земельного кадастру і містобудівного кадастру.

     Завідувач кафедри геодезії та землеустрою Одеської державної академії будівництва та архітектури, голова Одеського відділення Всеукраїнська громадська організація «Спілка оцінювачів землі» Анатолій Колосюк підготував доповідь на тему «Експертна грошова оцінка сільськогосподарських земель південних регіонів України», в якій порівняв вартість земельних ділянок в Миколаївській, Херсонській та Одеській областях за період з 2012-2020 рр.

     Жвавим та емоційним було обговорення у якому взяли участь заслужені оцінювачі громадської організації «Всеукраїнське об’єднання «Українське товариство оцінювачів», REV(TEGoVA) Ірина Іванова та Олександр Драпіковський, завідувач кафедри земельного кадастру НУБіП України Віктор Заяць, професор Вармінсько-Мазурського університету Крістіна Куровска, доктор Університету технології та природничих наук Кінга Шопінська та ін.
     По завершенню учасники круглого столу домовилися про проведення наступного спільного заходу.

     Запис семінару можна переглянути на каналі YouTube за посиланням https://www.youtube.com/watch?v=1Q08j1mRAos

Людмила Гунько,
доцент кафедри землевпорядного проектування